Отношения по аренде имущества по своей гражданско-правовой природе ближе к оказанию услуг. Ведь аренда не порождает материального результата. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в то время как возмездное оказание услуг рассматривается в главе 39 ГК РФ. Значит, аренда не сводится к оказанию услуг. Особенность аренды заключается в том, что она связана с передачей имущества (объектов аренды) от арендодателя к арендатору (ст. 606 и 607 ГК РФ).
Подготавливая договор аренды, менеджер должен обратить внимание на два существенных обстоятельства.
Во-первых, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). И если объектом аренды является недвижимое имущество, то права собственника удостоверяет свидетельство о государственной регистрации прав (ст. 12 и 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Сведения о регистрации прав включаются в договор аренды.
Во-вторых, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Вызывает беспокойство руководителей обязанность государственной регистрации договоров аренды зданий и помещений, заключенных на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Однако п. 2 ст. 610 ГК РФ установлено следующее: «Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок». А в п. 11 письма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. С этим соглашается и Минфин России (письмо от 14.04.2009 № 03-03-06/1/241). Следовательно, если включить в договор условие о неопределенном сроке, проблема регистрации отпадет.
Предоставление имущества в аренду и возврат арендуемого имущества удостоверяются актом приемки-передачи (передаточным актом). Для этого можно воспользоваться формами № ОС-1, № ОС-1а и № ОС-1б.
Нужно ли составлять акт о текущей аренде?
Это не обязательно, ведь договор аренды является длящейся сделкой, начало и окончание которой определяются передачей объекта аренды. Если арендуемое имущество не возвращено арендатором арендодателю, значит, договор сохраняет действие. В письме ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81 разъяснено: требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни налоговым законодательством, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено. Эта позиция отражена и в письме Минфина России от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559. Но если в договоре аренды указано условие о составлении актов, скажем, ежемесячно, то оно должно исполняться.