3.3 Правовое обеспечение земельной ипотеки
Ипотека (залог недвижимости) традиционно является важнейшим способом обеспечения обязательств при долгосрочном кредитовании, поскольку недвижимое имущество меньше любого другого подвержено инфляции, риску утраты или уничтожения, его труднее укрыть или изъять в ущерб залогодержателю. К тому же для кредиторов дополнительную надежность этому способу обеспечения придаёт обязательность и публичность государственной регистрации ипотеки. Преимущества и уникальность земель, как предмета ипотеки, по сравнению с другими видами залогового обеспечения, заключаются в постоянстве местоположения, естественной способности создавать прибавочную стоимость и увеличивать в перспективе свою рыночную цену. При этом физически конкретный земельный участок как предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Выигрышное достоинство земельно-ипотечного кредита в его долгосрочности и достаточно большом размере ссуды, что дает возможность заемщику, с одной стороны, более обоснованно планировать свой бюджет и уверенно развивать производство, а с другой – ускорять оборот капитала и получать дополнительную прибыль. Основными правовыми актами, регулирующими в настоящее время ипотечные отношения, являются Гражданский кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который, как специальный закон, значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита [12]. Кроме того, правовая регламентация оборота недвижимости содержится в ряде других федеральных законов и подзаконных нормативно-правовых актов, регулирующих соответствующие виды деятельности – гражданский оборот, имущественные и земельные отношения, оценочную, банковскую и финансовую деятельность. Так, отношения в сфере оборота недвижимости регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Под капитальными вложениями этот закон понимает инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1). При этом объектами капитальных вложений признаются различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (ст. 3). Таким образом, хотя этот закон и не употребляет термин «недвижимость», однако он имеет важное значение для урегулирования отношений, связанных с использованием недвижимого имущества, поскольку именно это имущество, как правило, требует капитальных вложений.