Законодателем в последние годы были внесены достаточно существенные изменения и дополнения, направленные на устранение, выявившихся в процессе правоприменительной практики пробелов и недостатков в сфере действия залоговых рыночных механизмов. Отменен запрет на составление и выдачу закладной, если предметом ипотеки являются земли сельскохозяйственного назначения. Изменился и сам предмет ипотеки. Теперь предметом ипотеки могут быть любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона. Отменена норма о необходимости нотариального удостоверения договора об ипотеке. Не менее важной правовой новеллой стало положение о том, что ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других, прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, может осуществляться только с одновременной ипотекой самого земельного участка. Изменения произошли и в порядке оценки земельного участка при его ипотеке. Если ранее залоговая стоимость земельного участка не могла быть ниже его нормативной цены, то теперь оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, а залоговая стоимость устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем [13]. Нормы ФЗ об ипотеке, как специальные, имеют приоритет над общими правилами ГК РФ о залоге (ст.334 – 358). В ГК РФ (п. 2 ст. 334) указано, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке, а нормы ГК РФ, применяются к ипотеке только в случаях, когда самим ГК РФ или ФЗ об ипотеке не установлены иные правила. Нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но только в той части, в которой они не противоречат ФЗ об ипотеке (п. 2 ст. 79 ФЗ об ипотеке). Таким образом, иерархия вышеуказанных законодательных актов в целом отвечает определенной внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня. ФЗ об ипотеке определяет и регулирует такие важные вопросы залоговых отношений как:
● заключение договора об ипотеке;